Ипотека в Кыргызстане растет так, будто кризис отменили — хотя у соседей он уже идет. Вопрос теперь не в том, почему этот бум случился, а в том, сколько он продлится, если война в Украине закончится и доходы бюджета упадут.
Пока Россия, Беларусь и Азербайджан переживают кризис на рынке жилой недвижимости, Центральная Азия бьет рекорды по выдаче ипотеки, сообщает аналитическое агентство INFOline. И быстрее всего этот рынок растет в Кыргызстане.
Объемы ипотечных кредитов, выданных в январе-сентябре 2025 года, соответствуют размерам экономик: в Казахстане это $3,3 млрд, в Узбекистане $1,18 млрд, в Кыргызстане — $254 млн. Но по темпам их роста картина прямо противоположная. Если в Казахстане эта сумма увеличилась на 25,1%, а в Узбекистане на 28,5% (что тоже очень много), то в Кыргызстане — на 68,3%.
А за пределами Центральной Азии объем выдачи ипотечных кредитов, наоборот, падает. В Азербайджане он снизился на 3,1%, в Беларуси — на 9,5%, в России — на 33%. То есть, в Кыргызстане ипотека росла быстрее, чем падала в РФ.
Гуляем на бюджетные
Причины такого разрыва связаны с господдержкой ипотеки: весь ее рост строился на бюджетных субсидиях льготникам. Из-за войны и санкций Россия перестала их тянуть и с 2024 года отменила массовую льготную ипотеку. Сворачивается ее поддержка в Армении. В Азербайджане банки так повысили требования к заемщикам, что ипотека стала недоступной. А в Беларуси вообще пошли по советскому пути и пытаются заменить ипотеку строительством социального жилья по госзаказу.
В Центральной Азии льготы продержались весь год и пока еще формально остаются. В Казахстане действует семь ипотечных льготных программ со ставками от 2% до 9% и первоначальным взносом от 10%. В Узбекистане — пять программ со ставкой от 4% и первоначальным взносом от 10% (для тех, кто набрал больше 30 социальных баллов).
А в Кыргызстане вообще ипотечный рай. Чиновникам, депутатам, судьям, силовикам и бюджетникам ГИК выдает ипотеку в своих домах под 4% без первоначального взноса. Такие же условия — для нуждающихся многодетных и одиноких родителей, инвалидов и их опекунов, молодых специалистов на селе. Работники частного сектора, у которых нет жилья, могут взять его под 8% по программе аренды с последующим выкупом. Так что бум вполне объясним.
Но эксперты предупреждают о рисках перегрева рынка ипотечного кредитования.
Риски растут
Перегрев опасен тем, что рост цен на жилье отрывается от доходов заемщиков и фундаментальных показателей экономики. Для старых заемщиков это плохо: когда пузырь лопнет, стоимость заложенной квартиры снизится, а долг и платежи по нему нет. Для новых тоже, потому что после пузыря реальная стоимость кредитов вырастет. Рискует и бюджет: когда экономический рост сменится спадом (а это неизбежно), субсидировать выданные ранее льготные кредиты все равно придется. Кроме того, государству придется брать на себя риски банков и социальные последствия бума.
В Казахстане о рисках перегрева уже заявил министр экономики. В октябре Нацбанк РК повысил базовую ставку, коммерческие банки тут же перестали выдавать ипотеку, а клиенты начали откладывать сделки. По прогнозам, цены на недвижимость могут упасть здесь на 7—15%.
В ноябре, когда президент Узбекистана решил увеличить портфель ипотечных кредитов к 2040 году в десять раз, забили тревогу и там. Местные банки уже повысили ставки и сократили сроки по ипотеке. Это снизило доступность жилья — а вслед за этим и цены.
В Кыргызстане о перегреве почти не говорят, но и тут есть красные флаги. С одной стороны, спрос на ипотеку бездонный: по оценкам экономистов, только 40% населения страны обеспечены жильем. Это значит, что из 7,334 млн человек примерно у 4,5 млн нет своей крыши над головой. Но сколько из них потянут многолетнюю кабалу?
Ипотечная лихорадка в Кыргызстане бушует при очень высоких рыночных ставках, которые доходят до 23%. То есть, коммерческие банки скептически оценивают способность граждан платить по ипотеке без помощи государства, и закладывают риски в процент. Мигрантам все сложнее зарабатывать в России, где находится большинство из них. Население сильно закредитовано, часть семей платит по госипотеке по 60–70 тыс. сомов в месяц. Но даже платеж в 30-40 тыс это немало: расходы на ипотеку считают комфортными, если они не превышают трети общего дохода домохозяйства, а средняя зарплата по стране — 42 тыс сомов.
S&P Global фиксирует рост проблемных кредитов в портфеле у банков и напоминает о тесной связи экономического роста в Кыргызстане с реэкспортом «санкционки» в РФ. Если война в Украине наконец остановится и хотя бы часть санкций с России снимут, доходы начнут проседать. И тогда за ипотечный праздник ответят все. Экономика — ростом, государство — субсидиями, а неосторожные заемщики — просрочками и жильем.
По сообщению сайта Новости Кыргызстана