Tazabek — Рынок недвижимости Кыргызстана в 2025 году демонстрирует динамичный рост, особенно в сегментах индивидуальных жилых домов (ИЖД) и квартир в столице Бишкеке и во втором по величине городе Ош.
Согласно данным Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при Кабинете министров, за 8 месяцев 2025 года рост цен на ИЖД по сравнению с аналогичным периодом в городе Бишкек составил 35,1%, а в городе Ош – 19,3%. За этот период также выросли цены на квартиры: в городе Бишкек – на 19,8%, в городе Ош – на 22,3%. За 9 месяцев 2025 года такая тенденция рынка жилья сохранилась. В Бишкеке ИЖД подорожали на 35,7%, квартиры – на 17,53%. В городе Ош рост цен на ИЖД составил 25,8%, на квартиры – 22,8%.
Об основных факторах роста цен на недвижимость в Кыргызстане рассказал в интервью изданию Tazabek ведущий специалист сектора кадастровой оценки Управления цифровой трансформации Госагентства Айдар Сукенбаев.
В беседе он остановился на проблеме дефицита земельных участков, высказал мнение относительно «мыльного пузыря» на рынке недвижимости, а также поделился прогнозом о возможном спаде рынка.
— Какие основные факторы, по вашему мнению, способствовали росту цен на квартиры и жилые дома на 35% в Бишкеке и 19% в Оше? Насколько этот рост опережает инфляцию и как это влияет на рынок в целом?
— Начнем с того, что на сегодняшний день рост цен на жилье опережает инфляцию (8,4% в сентябре 2025 года) в целом на 10-25%. Одним из основных факторов роста цен на жилье является высокий спрос, превышающий предложение. Соответственно, застройщики строят все больше нового жилья.
За 9 месяцев 2025 года в республике увеличился объем инвестиций, направленный на жилищное строительство. За указанный период было направлено 91,3 млрд сомов, что в два раза превышает показатель 2024 года. В этот период по республике введено на 6,36% жилой площади, чем в аналогичный период 2024 года. Больше всего введено в действие общей площади жилых домов в городе Бишкек (на 96,2 тыс. кв.м больше, чем в 2024 году, рост составил 71,8%). Такая тенденция также наблюдается в Нарынской (рост на 16,3%), Ошской (+14,1%), Иссык-Кульской (+4,6%) областях и в городе Ош (+13,2%).
Еще одним ключевым фактором роста цен можно назвать рост стоимости земельных участков: в 2024 году по сравнению с 2019 годом стоимость участков выросла в 3 раза. К факторам также можно отнести отсутствие социально-ориентированных проектов, за исключением деятельности Государственной ипотечной компании.
К следующему фактору можно отнести концентрацию строительства в крупных городах, особенно в городах Бишкек и Ош. Из-за внутренней миграции в крупных городах растет население. Например, на начало 2025 года население города Бишкек по сравнению с прошлым годом выросло на 2,1% (примерно 9 тысяч семей, состоящих из 3 человек). Исходя из простого расчета санитарной нормы (12 кв.м на одного человека), для этих семей необходимо 325,2 тыс. кв. м жилья. В январе-сентябре 2025 года в г. Бишкек введено 230,1 тыс. кв.м.
Согласно данным Национального статистического комитета, внутренняя миграция является доминирующим компонентом миграционных процессов в регионах страны. В структуре внутренней миграции, по-прежнему, преобладают межобластные потоки. В 2024 году основной положительный миграционный прирост (11200 человек) пришелся на города Бишкек и Ош (соответственно, 86,1% и 13,9%).
— Вы отнесли дефицит земельных участков к ключевым факторам роста цен. Каким образом дефицит свободных земельных участков для многоквартирного строительства влияет на цены в сегменте индивидуальных жилых домов (ИЖД)?
— В настоящее время строительные компании в основном покупают земельные участки в частном секторе. Муниципальные и государственные земельные участки практически отсутствуют в городе Бишкек. Строительные компании из-за дефицита муниципальных земельных участков вынуждены покупать их в частном секторе.
Например, одна строительная компания в марте 2025 года приобрела жилой дом общей полезной площадью 55 кв.м, расположенный на земельном участке мерою 1276 кв.м. Жилой дом был продан за 22,5 млн сомов. Стоимость квадратного метра ИЖД составила 408700 сомов или 4675 долларов США. Средневзвешенная стоимость квадратного метра ИЖД в марте 2025 года составила 144730 сомов или 1665 долларов США, что ниже на 2,8 раза, чем указанный показатель. В 2024 году строительными компаниями были приобретены 144 ИЖД. За октябрь 2025 года количество приобретенных ИЖД составило 53 единицы.
Получается, что строительные компании покупают не само строение, они покупают именно участок. Из-за того, что строительные компании уже скупают в частном секторе земельные участки по завышенной цене, соответственно, и подорожали жилые дома. И, соответственно, даже в психологическом плане, например, этот же дом, если хозяин сказал, что продал его за 22 млн, уже другие не будут спускать цену, они тоже будут держать эту планку. На фоне всего этого и создается такое впечатление, что цены растут.
— В анализе цен на недвижимость отмечается неравномерность цен по районам Бишкека (средняя цена дома — 16,177 млн сомов). Какие земельные факторы (например, расположение, инфраструктура или зонирование) объясняют эту разницу, и почему цены в Бишкеке на 30–50% выше, чем в Оше?
— Местоположение – это наиболее важная характеристика при покупке объекта недвижимости. Оно является ключевым фактором его ценообразования. Можно выделить следующие параметры местоположения объекта недвижимости:
Следует отметить, что в сентябре 2025 года по сравнению с началом года стоимость земельных участков для строительства ИЖС в городе Бишкек в среднем выросла на 25,9%. В разрезе районов максимальный рост стоимости земельных участков наблюдается в Первомайском (+50,9%) и Свердловском районах (+33,4%). В Ленинском районе города Бишкек рост стоимости земельного участка составил 26,9%. В Октябрьском районе заметно снижение стоимости на 7,4%.
Тем не менее, средневзвешенная стоимость одной сотки в Октябрьском районе оказалась максимальной и составила 1,75 млн сомов, в Свердловском — 1,09 млн сомов, Ленинском — 1,01 млн сомов, Первомайском — 0,69 млн сомов.
В анализируемый период замечен рост количества сделок купли-продажи земельных участков под ИЖС на 23,5-37%. В Ленинском районе увеличение количества сделок составило 37%, Первомайском – 25%, Свердловском – 24%, Октябрьском – 23,5%.
В городе Бишкек стоимость недвижимости выше, чем в г. Ош, из-за более развитой инфраструктуры и экономики. Также г. Бишкек считается более привлекательным в инвестиционном плане. Бюджет г. Бишкек в 2025 г. составил 23,6 млрд сомов, что больше в 7 раз, чем г. Ош. Также в г.Бишкек количество населения 2,8 раза больше, чем в г. Ош, а плотность населения на 31,33%.
Все эти факторы приводят к тому, что жилье в Бишкеке стоит значительно дороже, чем в Оше. Кроме того, мы должны смотреть в инвестиционном плане, платежеспособность населения города Бишкек выше, чем города Ош. Поэтому здесь строительные компании стараются больше строить, и они знают, что вложенные средства можно вернуть.
— Снижение количества сделок (на 4,3% в Бишкеке и 9,1% по стране) коррелирует с ростом цен — как это связано с покупательской способностью населения? Могут ли земельные регуляции (например, ограничения на продажу) смягчить этот эффект?
— Этот вопрос очень сложный, потому что никто не регулирует цены. Кто может регулировать цены, кто может остановить? Кто может сказать, не продавайте за ту цену, которая сейчас есть, потому что народ не платежеспособен. Рынок сам диктует условия. Как и в экономике, на рынке недвижимости наблюдаются периоды спада и роста — процесс носит циклический характер.
Снижение количества сделок квартир связано с тем, что предложение не успевает за спросом. Желающих купить квартиры больше, чем предлагается на рынке. К примеру, я сказал, что 230 тысяч квадратных метров за 9 месяцев 2025 года – это очень мало. Это практически даже не перекрывает тот уровень, когда в республику прибыло 27 тыс. человек в 2025 году. Это порождает спрос, и когда спрос есть, цены растут.
Снижение количества сделок купли-продажи жилья (ИЖД, квартиры, земельные участки) на 9,1% по республике произошло в 2024 году по сравнению с 2023 годом. В г. Бишкек снижение наблюдалось только при сделках купли-продажи квартир (снизилось на 8,44%). Увеличилось количество сделок с ИЖД на 11,84%, земельными участками на 49,85%.
За 9 месяцев 2025 года (по сравнению с аналогичным периодом 2024 года) по городу Бишкек сделки выросли с ИЖД на 29,84%, тогда как с квартирами она снизилась на 3%. Количество сделок с земельными участками увеличилось на 63,1%
Ограничение на продажу земельных участков невозможно, так как оно регулируется рынком. Рост цен на земельные участки связан с повышенным спросом на них. Конечно, приобретение жилья зависит от покупательской способности населения. Рост цен на жилье опережает доходы населения республики, снижая их платежеспособность.
— Эксперты упоминают иностранные инвестиции, в частности из России и Китая, как ключевой фактор роста. Как именно они влияют на цены на землю и жилье — через прямые покупки или через финансирование строительства? Есть ли статистика по объёму таких инвестиций в 2025 году?
— В компетенцию Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии (Земельное агентство) вопрос инвестиции в строительный сектор не входит. Тем не менее, мы периодически проводим анализ приобретения недвижимости иностранными гражданами. Со стороны граждан Российской Федерации и КНР было приобретено 4685 и 494 единиц недвижимого имущества. Это очень маленький объем. Если посчитать от общего количества сделок купли-продажи, российские граждане (практически все являются бывшими гражданами нашей республики) приобрели 4%, а граждане КНР приобрели 0,4% от общего количества сделок. Это очень маленькое количество, которое не влияет на рост и не вызывает риска, который иногда в СМИ проскальзывает, что именно из-за иностранных инвестиций стоимость подорожала. Скорее всего, повышение объемов иностранных инвестиций тоже было. В строительный сектор инвестируют как внутренние инвестиции, так и иностранные инвестиции.
Доля внутренних инвестиций увеличилась от 79% до 86%. Здесь тоже не стоит говорить о том, что иностранные инвестиции повлияли на рост стоимости. Здесь наоборот, объем иностранных инвестиций снижается, тогда как объем внутренних инвестиций растет.
По данным Нацстаткома, в 2024 году доля иностранных (внешних) инвестиций в строительную сферу составляла 14%, из которых 6,7% были иностранными кредитами, 3,8% — прямые иностранные инвестиции и 3,5% — иностранные гранты и гуманитарная помощь. За последние пять лет (2020-2024 гг.) их доля снизилась от 21% до 14% от общего объема. Наоборот, доля внутренних инвестиций увеличилась от 79% до 86%.
Еще раз подчеркиваю, что массовых покупок недвижимости китайскими инвесторами нет. Покупка осуществляется отдельными лицами (возможно работающие в частных компаниях или консорциумах). В долевом соотношении количество сделок (купля-продажа, дарение, наследство) за последние три года (2023,2024, 9 месяцев 2025 г.) составляет 0,40% от их общего количества.
— В целом, насколько текущий бум недвижимости в Кыргызстане устойчив? Может ли дефицит земли привести к «мыльному пузырю» на рынке, и как иностранные покупки (включая китайские) усиливают этот риск?
— Количество жилья, приобретеное иностранными лицами, являются мизерными от их общего количества, и вряд ли влияют на рынок жилья. Следует отметить, что из общего числа иностранных лиц, которые приобрели недвижимость в Кыргызской Республике, 83,3% прав собственности приходятся на бывших граждан стран СНГ.
По типам сделок от их общего количества: купля-продажа составляет 1,5%, дарение – 1,4%, наследование – 4,3%. Количество сделок по годам от их общего количества: 2023 г. – 2,24%, 2024 г. – 2,03%, 9 месяцев 2025 г. – 1,58%. Таким образом, приобретение недвижимости иностранными гражданами не оказывает существенного влияния на перегрев рынка.
Относительно «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. По сей день пузыри недвижимости остаются малоизученными. Он зависит от многих факторов, такие как высокий спрос на недвижимость из-за урбанизации (население республики мигрирует в крупные города, где сосредоточена развитая инфраструктура), спекуляция цен, вызванная ажиотажем и паникой среди покупателей, которые ожидают дальнейший рост цен. В этом случае для части населения жилье становится не доступным. В настоящее время основная часть населения сосредоточена в крупных городах или в окраинах этих городов (в основном, в городах Бишкек и Ош). При этом продолжается миграционный поток в города для поиска лучшей жизни. Земли для строительства становится все меньше.
В экономике и на рынке недвижимости, да, образуются «пузыри», но должны быть определенные признаки «пузырей». Для этого надо провести мониторинг, анализировать. Только так мы сможем предсказать. Если речь идет об акциях каких-то компаний, то каждые 13-14 лет цены на акции падают и потом повышаются. Тогда как на рынке недвижимости этот период составляет 6-7 лет. У нас есть данные, когда был максимальный рост. Это был 2007 год, 2013, 2019 и ныне идет цикл 2025 год. Возможно образование пузыря, но мы точно не можем предполагать причины.
Например, в последнее время уменьшился объем ввода жилья. При этом, цены растут очень быстрыми темпами, они опережают инфляцию, они опережают доход населения. Кроме этого, стоимость недвижимого имущества по республике превышает стоимость ВВП нашей республики. Все эти факторы предполагают возможное образование мыльного пузыря в 2025-2026 годах.
— Эксперты прогнозируют спад на российском рынке недвижимости в 2026 году. Можно ли ожидать аналогичную тенденцию — спад или, наоборот, рост — на рынке Кыргызстана в следующем году?
— Цены у нас пока не снижаются. Цены продолжают расти из года в год. С каждым годом все больше и больше. Но есть факторы, которые показывают, что возможно будет «перегрев рынка». Это уменьшение регистрации договоров долевых участий. Кроме этого, у нас уменьшился объем ввода жилья, а население растет.
В Бишкеке на 2% население больше стало, чем в прошлом году. Спрос всегда повышается. При этом и строительные компании строят больше. У нас еще появляется невостребованная недвижимость. У нас повысилось количество незавершенных объектов жилого назначения. Это говорит о том, что пузырь может образоваться в скором времени.
— Если всё-таки сформируется «пузырь», значит ли это, что цены начнут снижаться?
— Не так значительно, как в предыдущих циклах. В 2007–2008 годах снижение цен достигало 30–40% — тогда рынок обвалился очень сильно. Во втором цикле спад составил около 6–7%. Если же «пузырь» образуется в третьем цикле, снижение, по нашим оценкам, не превысит 10%.
Наш анализ показывает, что это может произойти в 2025 году. Сейчас рынок находится в стадии экспансии: рост и спад на рынке недвижимости в Кыргызстане повторяются примерно каждые семь лет — это происходило в 2007–2008, 2013–2014 и 2018–2019 годах. Следующий цикл ожидается в 2025–2026 годах.
За последними событиями следите через наш Твиттер @tazabek
По сообщению сайта Tazabek