Tazabek — Согласно данным Госагентства по земельным ресурсам, за первые 8 месяцев 2025 года цены на жилье значительно выросли по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — на 35% в Бишкеке, в Оше — на 19%. Даже визуально мы видим, как увеличилось количество строек в Бишкеке и за его пределами. Бум строительства чаще всего ведет к тому, что «пузырь» в конце конце лопается. Чтобы понять, что происходит на рыке жилья, как людям, и инвесторам, реагировать на происходящие изменения, мы обратились к экспертному мнению финансиста, который не первый год уже работает на рынке недвижимости, — Арсланбеку Кененбаеву. Читатели Tazabek могут ознакомиться с его советами и оценкой в интервью ниже.
— Арсланбек, как вы считаете, что будет дальше происходит с ценами на недвижимость? Наблюдаете ли вы «пузырь» на рынке?
— Действительно, сегодня имеются сигналы на рынке, что строительным компаниям все труднее продавать первичное жилье. Однако, ситуация не такая однозначная. Сейчас существуют два тренда одновременно. Один тренд большой, другой – краткосрочный.
Рост экономики и населения подогревает спрос
Первый большой тренд экономический. В Кыргызстане одна из самых больших рождаемостей. Правда, она сейчас падает, но все равно дети, пик рождаемости которых пришелся на 2015-2020 годы, выросли и им нужно покупать жилье. Все больше и больше молодежи, поэтому растущее население требует новой недвижимости. Это факт.
Растет и экономика. Вообще, Средняя Азия сейчас лидер во всем мире по росту экономики, и Кыргызстан, в частности. Растет экономика, и у людей больше возможностей зарабатывать и, соответственно, инвестировать в недвижимость. Понятно, что проблемы у России с Украиной также влияют на то, что через Кыргызстан идут какие-то экономические потоки. Очень много граждан России все еще остается здесь. Приезжают, работают, взаимодействуют с кыргызской экономикой.
Китайцев стало больше, тоже влияет
В последний год очень сильно активизировался Китай. Китайцев у нас стало больше, и это очень заметно. Ожидается, что скоро будет ослабление визового режима с Китаем, вслед за Узбекистаном и Казахстаном. Очень много китайского бизнеса. Много строительных компаний заходит. Они покупают недвижимость, строят строят заводы, инвестируют. Запустился проект железной дороги Китай-Кыргызстан-Узбекистан
— А это сильно на нас отразится?
— Китай такой огромный, что он может очень серьезно повлиять на кыргызстанскую экономику. Также идет процесс возврата мигрантов из Российской Федерации в связи с ужесточением требований. И по некоторым оценкам, где-то 30% мигрантов возвратилось уже в Кыргызстан. И всем им нужно где-то жить, жилье покупать.
Продолжается урбанизация. То есть в современном сельском хозяйстве уже не требуется столько много людей для работы. И в сельском хозяйстве будет все меньше и меньше людей. будет очень сильно сокращаться количество сельского населения. Они будут переезжать в региональные города, особенно в Бишкек. Молодежь хочет жить в модном и современном городе, в таком как Бишкек.
Даже такие социальные моменты, как разводы влияют на рынок недвижимости. Наблюдается очень много разводов. Была двушка или трешка, развелись, и уже две квартиры нужно — две однушки, к примеру.
Ситуация с банковской ипотекой такая же, как и 30 лет назад
— Сейчас, с социальной ипотекой помогает ГИК, она же может как-то выправить ситуацию со спросом?
— Конечно, сейчас Государственная ипотечная компания обеспечивает рекордное количество жилья на очень хороших условиях, но этого недостаточно. Кроме ГИКа, ипотеку никто нормальную не дает. По ней слишком высокие проценты, и она нежизнеспособна. И по срокам она тоже краткосрочная. Не как в других странах во всем мире, поэтому ипотеки у нас реальной на самом деле нет. И не было в последние 30 лет нормальной ипотеки в Кыргызстане, как в России, как в Казахстане. Поэтому спрос на жилье все еще огромный.
Очень много людей, кому нужно жилье, которые его снимают. Это большая проблема у нас. Особенно в столице. Люди хотят купить жилье, но не могут. С ростом экономики все больше и больше людей могут купить и покупают его. И поэтому сейчас у нас наблюдалась такая активизация на рынке.
Бюджет растет, и долг растет
И также в последний год экономика показывает рекордный рост. Я вижу вкачивание огромных денег государством в экономику. Бюджет вырос в три раза, если не больше. И все эти деньги вкачиваются в экономику. Строится много. Кроме того, государство создает долги. Евробонды выпустили. Местный долг увеличивается. И все это вкачивается в экономику. Растет задолженность, и идет насыщение экономики деньгами. Это, конечно, должно отражаться на возможности людей больше зарабатывать и покупать недвижимость.
Конкуренция и кровавый океан
— Вы сказали, что есть еще второй тренд
— Да, это уже такой краткосрочный. Он говорит о том, что существует временное насыщение на рынке недвижимости и временный дисбаланс. Представьте, более 500 компаний в Бишкеке строят недвижимость. Все кому не лень. И огромная конкуренция, куча предложений. Все продают и, соответственно, конкурируют. И цены, соответственно, регулируют.
Дают скидки и так далее. То есть, предложение огромное. Зашли иностранные компании, китайские и вьетнамские компании. Иностранный капитал заходит. И, соответственно, очень большое предложение жилья создает конкуренцию, своеобразный «кровавый океан», что ведет к ослаблению продаж. Уже клиенты выбирают. Поставщики с подрядчиками начинают больше работать по бартеру. Я не думаю, что это будет очень долго длится, возможно некоторое «охлаждение».
Оно может привести к снижению цен в некоторых местах. Строительные компании могут идти охотнее на скидки или на бартер для клиентов, чтобы получить кэш. И, соответственно, сейчас важна именно локация недвижимости. Будут оставаться на плаву сильные компании. Будет качество ценится. То есть, уже клиенты могут выбирать. Но, конечно, тренд насыщения будет влиять.
То есть, я хочу сказать, что, с одной стороны, тренд на ближайшие 10 лет — это рост интереса к недвижимости. Это рекордное строительство, я ожидаю лично. Это хороший устойчивый спрос, потому что дефицит на рынке, жилья не хватает. Строили все это время мало, но временно может быть «охлаждение» рынка, а потом активизация.
Инфляция обесценила все
— Так почему цены на недвижимость так сильно выросли?
— Я думаю, что после пандемии был некоторый отложенный спрос. Люди не покупали жилье, на рынке мало что строилось. И, конечно, на экономику Кыргызстана повлияла специальная военная операция между Украиной и Россией — появились иностранные покупатели. С ростом экономики люди стали больше зарабатывать.
Но здесь я хочу обратить ваше внимание на то, что инфляция за 5 лет составила 58%.То есть по сути деньги, национальная валюта обесценилась за 5 лет на 58%, почти на 60%. Это очень много.
И, соответственно, если если доллар за эти 5 лет примерно так и остался на том же уровне, то и он в нашей стране тоже, можно сказать, обесценился почти на 60%. Представляете?!
Даже если кто-то инвестировал все это время в депозиты в национальной валюте, то примерно плюс-минус за 5 лет доходы по депозитам составили 70%. А при этом инфляция 60%. То есть, это разница в плюс только 10%. За 5 лет реальный доход составил 2% годовых.
О чем это говорит? Инфляция съедает доходы: и долларовые, и сомовые в нашей стране, поэтому кажется нам, что квартиры в цене выросли достаточно сильно. А на самом деле это просто деньги обесцениваются, в которых оценены эти квартиры, дома, участки и так далее.
Коммерческая недвижимость выросла в 2 раза
Даже посудите сами, недавно аренда коммерческой недвижимости была 12 долларов за квадратный метр. Сейчас уже от 20 долларов и выше. На 50% как раз и выросла арендная плата. Соответственно, раз аренда выше, то есть и цена выше. И цены на недвижимость по сути не выросли, а просто деньги обесценились.
И другое доказательство этому, посмотрите на цены золота. За последние 20 лет золото выросло более чем в 10 раз. Но это говорит о том, что на самом деле доллар к золоту обесценился больше чем в 10 раз. А за последние 3 года золото выросло в 2,5 раза. Это почти 100% в год. А это говорит о том, что доллар и сом, соответственно, обесценились за 3 года к золоту в 2,5 раза. Это чудовищное обесценивание. И по сути доллар и национальная валюта падает к золоту. Все валюты падают к золоту.
Поэтому можно сказать, что недвижимость не только растет. Если мы инвестируем в недвижимость, то она нас защищает от инфляции и обесценивания, которые происходят в мире. И я думаю, что эти процессы могут и продолжаться, потому что сейчас геополитическая нестабильность, между странами конфронтация.
Почему все центральные банки покупают золото? Потому что не верят в валюты, нет уверенности в завтрашнем дне — есть только торговые войны и настоящие войны. Сейчас недвижимость растет и является защитным, инвестиционным инструментом.
Для эконома все останется также
— А какие прогнозы, упадут ли цены на квартиры в Бишкеке или еще будут расти?
— Эксперты считают, что цены в премиум-сегменте и в сегменте комфорт-класса, бизнес-класса могут немного «остыть» и немного даже снизиться. Это идет за счет скидок, за счет того, что продавцы идут навстречу покупателю, уменьшают цены. Но цены в эконом-классе, скорее всего, не упадут, потому что спрос остается достаточно высоким, несмотря на работу даже ГИК.
Государственная ипотечная копания не может охватить весь спрос, хотя у нас рекордные объемы строительства. Кроме того, важно понять, что цены на стройматериалы растут, и за последний год особенно очень сильно выросли цены на рабочую силу, строители подорожали. И имеется огромный дефицит строителей, специалистов, мастеров. И сегодня мастера диктуют условия стройкомпаниям, а не наоборот, как было несколько лет назад. Поэтому цены на жилье эконом-класса могут продолжать расти в дальнейшем.
Цены на вкусные земельные участки улетели в космос
— Ранее вы упоминали, что цены на земельные участки достаточно сильно выросли. Что повлияло на это?
— На рынке земли, в Бишкеке, в частности, имеются, я думаю, признаки такого «пузыря»
Цены «улетели в космос», однозначно, есть на рынке перегрев определенный. Цены на землю в Бишкеке выше, чем цены в Алматы и Ташкенте, говорят эксперты.
Здесь, я думаю, идет такая мощная конкуренция между строительными компаниями.
Все хотят купить «вкусные» участки, и поэтому борются за эти земельные участки и поднимают цены. Кроме того, определенный дефицит земли был, потому что очень много участков вернулось в государственную собственность в последнее время. И больших участков на рынке стало меньше немного. И, как я уже сказал, строительные компании охотятся на классные локации.
Когда рынок «охлаждается» из-за того, что слишком много предложения, то хорошая локация – это как страховка и защита от плохих продаж. Поэтому даже если будет кризис, то если хорошая локация, все-таки легче продать квартиры.
Также еще важно понять, что если в Кыргызстане владелец земельного участка получает от застройщика 18-25% от объемов недвижимости, которая строится на этом участке, то, например, в Турции эта доля достигает 50%. То есть 50% всей недвижимости, которая строится на участке, достается владельцу недвижимости. Это очень много, но это наше будущее через какой-то отдаленный период.
Я думаю, у нас тоже это может быть, потому что важна локация, и будет недвижимость сильно отличаться из-за локации, соответственно, участок выходит на первое место в конкуренции. Как говорят на Западе: location, location и еще раз location.
Повсеместная трансформация
-Участки дальше будут дорожать?
— Я думаю, что в будущем участки еще будут дорожать, но в настоящее время наблюдается перегрев, поэтому возможно некоторое снижение цен.
Некоторые эксперты считают, что «перегретые цены» на землю могут немного скорректироваться вниз за счет того, что Бишкек сильно расширяется, включили соседние районы, то есть становится в городе больше земли, и очень много этой земли.
Второй момент, на который я бы хотел обратить внимание — началась массовая трансформация сельскохозяйственной земли, как в Бишкеке, в таких местах, как Орок, Кок-Жар. Большие участки появляются под строительство.
Также за счет земель в Чуйской области, вокруг Бишкека тоже идет массовая трансформация земли под строительство из сельского хозяйства, и это тенденция будет продолжаться.
Причем государство упростило этот процесс, и официально, я слышал, получает государство 10% от всего строительства, всех квартир, например, которые будут построены на этой сельскохозяйственной земле после трансформации. То есть государству это становится выгодно, и поэтому процесс трансформации сейчас облегчен.
Также идет трансформация под промышленные предприятия и перенос таких заводов, производств из Бишкека в новые перепрофилированные трансформированные участки уже вокруг Бишкека. А земля в Бишкеке после заводов трансформируется в жилье. Сейчас идет массовая застройка территории заводов, фабрик под жилые кварталы.
Чем больше такого будет процесса, тем больше цены на землю могут немножко корректироваться после такого «пузыря». Поэтому хорошая инвестиция сегодня — это купить землю вокруг Бишкека. Эта земля постепенно будет в Бишкек входить, столица будет расширяться — будет и 2 миллиона, и 3 миллиона населения в Бишкеке, к этому надо готовиться.
Цены на землю вокруг Бишкека будут расти, это хорошая инвестиция.
— Сейчас мы наблюдаем за тем, как строительные компании осваивают Иссык-Куль. Как опытный финансист, посоветуйте, пожалуйста, куда лучше вложиться, в Бишкек или в Иссык-Куль?
— Сегодня в нашей стране многие инвестируют в недвижимость, так как другие инвестиционные инструменты не сильно развиты, или не такие доходные, или просто у людей не хватает профессиональных знаний, опыта, чтобы инвестировать в другие сложные инвестиционные инструменты.
Поэтому люди вкладываются в недвижимость, и в принципе неплохо. Многие инвесторы делают и 30%, и 50%, и 70% годовых на инвестициях в первичное жилье. У девелоперов покупают жилье в начале и после роста перепродают.
Также на флиппинге зарабатывают тоже хорошие деньги. Флиппинг – это покупка квартиры без отделки на стадии завершения. Потом, когда делают ремонт, продают уже квартиру с документами, где можно жить. Если на ПСО, когда без ремонта квартиры, мало покупателей, квартира еще не введена в эксплуатацию, не готова, то покупателей на готовую квартиру намного больше. И в ипотеку, и переехать из арендной квартиры или из другой квартиры, переехать уже в готовую квартиру, там намного больше покупателей. И вот флипперы зарабатывают на этой схеме, на ремонте и продаже готовой квартиры до 50% годовых.
То есть, тоже достаточно высокий доход. Просто надо знать и уметь, как инвестировать на рынке недвижимости.
Конечно, в Бишкеке все еще выгодно инвестировать в недвижимость, чтобы получать арендные платежи. По сравнению со многими странами мира, в Бишкеке достаточно высокие доходы от 5% до 10%, если хорошо купить недвижимость, от 5% до 10% годовых может быть доход от аренды.
Иссык-Куль станет Дубаем
Но сейчас у нас новый тренд, последние где-то три года Иссык — Куль стал сильно развиваться, там массовое строительство, многие компании начали проекты там. Иссык-Куль становится интересным, даже за короткий сезон летний можно заработать на аренде больше, чем в Бишкеке за целый год.
То есть, если правильно инвестировать, Иссык-кульская недвижимость может быть намного выгоднее, чем недвижимость в Бишкеке по доходу.
Иссык-Куль, на мой субъективный взгляд, имеет более хорошие перспективы. Если в Бишкеке жилье приобретают в основном местные инвесторы, то на Иссык-Куле много иностранцев.
Иссык-Куль постепенно станет Дубаем Средней Азии, куда инвестируют не только 7 млн населения Кыргызстана, как в Бишкеке, но и 50 млн населения Средней Азии: Узбекистан, Казахстан и другие страны.
И арабские эмираты, и россияне, и, возможно, китайцы постепенно включатся в этот процесс. Поэтому это такой международный рынок недвижимости, как в Анталии, как в Испании, как в Таиланде, Бали. Постепенно он будет развиваться.
Иностранцам разрешили с 2024 года покупать недвижимость прямо в курортно-рекреационной зоне Иссык-Куля. И, соответственно, я думаю, спрос будет хороший. Чем больше инфраструктуры, развлечений, круглогодичных каких-то объектов на Иссык-Куле будет, тем он будет интереснее для туристов, тем больше будет еще спрос. То есть чем больше на Иссык-Куле строится объектов, тем больше людей еще захотят жить.
Там уже сарафанный маркетинг и развитие инфраструктуры будет еще более привлекательными. Поэтому, я думаю, это очень перспективный рынок. Земля и недвижимость на Иссык-Куле будет дорожать.
Главное, чтобы туристы не «загадили» берег , чтобы все-таки у нас за экологией следили при этом. Но инвесторам, я думаю, Иссык-Куль надо изучать. Это очень интересное направление. И более интересное, я думаю, чем Бишкек. Более защищенное и ликвидное.
-Вы так много затронули тем, хотя и мы говорили только о рынке недвижимости, как-то в конце можете резюмировать?
— Да, в завершение я хочу сказать, что в целом, я думаю, рынок недвижимости Кыргызстана будет развиваться. Я не думаю, что здесь могут быть большие кризисы, потому что это жилье, это базовая потребность людей, а с нашей рождаемостью, с нашей урбанизацией, с нашим молодым населением недвижимости нужно намного больше. Люди мечтают и будут делать все от них зависящее, чтобы приобрести себе жилье.
Государство будет в этом помогать, поэтому рынок будет развиваться. Недвижимость — это простой и понятный инструмент для людей, поэтому это одна из самых понятных инвестиций для местных инвесторов.
Инвестиции тоже будут развивать, толкать рынок недвижимости. Поэтому, я всем советую изучать этот рынок, на нем инвесторам можно хорошо зарабатывать .
— Спасибо за интервью.
За последними событиями следите в Телеграм-канале @tazabek_official
По сообщению сайта Tazabek